這是土地端的一次重大創(chuàng)新！近日，浙江麗水?dāng)M出讓微小宅地，個(gè)人可獨(dú)立或聯(lián)合建房，建成后可辦產(chǎn)證出售。這是浙江麗水從土地入手，直接推出合作建房地塊，以定制化開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，滿(mǎn)足細(xì)分人群的更高居住需求。此舉將對(duì)各地政府的土地財(cái)政產(chǎn)生非常積極的影響，同時(shí)從供給側(cè)改革的角度來(lái)滿(mǎn)足需求側(cè)不斷增長(zhǎng)的個(gè)性化要求。01近日，浙江省麗水市蓮都區(qū)碧湖新城一處占地16畝、容積率0.7的低密度住宅項(xiàng)目引起廣泛關(guān)注。根據(jù)出讓規(guī)則，碧湖新城16畝低密地塊分為A、B、C三個(gè)區(qū)塊，共由6宗小宅地組成。A地塊總面積3652㎡，分為4個(gè)小地塊出讓?zhuān)珺地塊總面積2097㎡，預(yù)計(jì)房屋幢數(shù)2幢。C地塊總面積4312㎡，預(yù)計(jì)房屋幢數(shù)5幢。A-1，A-2，A-3，A-4，B，C地塊將分別進(jìn)行掛牌出讓。據(jù)麗水市新聞傳媒中心官方認(rèn)證的微信公眾號(hào)“麗水人居”發(fā)布的信息，該地塊允許單個(gè)業(yè)主單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)并自建房屋，同時(shí)也接受多個(gè)業(yè)主聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)、共建共享，確保每套房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，便于后期通過(guò)二手房市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。麗水市自然資源局進(jìn)一步細(xì)化了該項(xiàng)目的土地購(gòu)買(mǎi)、出讓流程和建設(shè)方式。購(gòu)買(mǎi)方式上，既可以由單一業(yè)主獨(dú)立購(gòu)置地塊進(jìn)行建設(shè)，也能由多個(gè)業(yè)主合作競(jìng)拍同一地塊，各自建造并取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)。出讓流程上，首先由自然資源部門(mén)在交易服務(wù)平臺(tái)上發(fā)布地塊的預(yù)申請(qǐng)信息，意向業(yè)主需登錄查看并提交預(yù)申請(qǐng)和保證金，之后進(jìn)入正式報(bào)名和競(jìng)拍環(huán)節(jié)。建設(shè)方式上，業(yè)主可根據(jù)自身需求“量身定制”，可以選擇保留原有兩戶(hù)布局進(jìn)行“拼戶(hù)建設(shè)”，也可以選擇合并兩戶(hù)為一戶(hù)進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)與施工。同時(shí)，項(xiàng)目大力支持業(yè)主自行設(shè)計(jì)或組團(tuán)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)，致力于構(gòu)建田園社區(qū)、親朋社區(qū)、家族社區(qū)等多元化新型社區(qū)形態(tài)。浙江麗水的這一樓市新政，絕對(duì)是歷史性的突破！自然人自建房，對(duì)鄉(xiāng)村來(lái)說(shuō)是幾千年的傳統(tǒng)，但這次，浙江麗水樓市新政針對(duì)的地塊，不是在偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村，而是在城市的城郊結(jié)合部。相當(dāng)于城市里的商品房也能不再?gòu)拈_(kāi)發(fā)商買(mǎi)房，而是自己建房。能達(dá)到的目的是：1）做到有效供給，滿(mǎn)足普通人商品房的居住需求。2）拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)等上下游產(chǎn)業(yè)，直接帶動(dòng)就業(yè)和消費(fèi)的需求。3）進(jìn)一步盤(pán)活房地產(chǎn)土地市場(chǎng)，可以讓有錢(qián)的小老板自己拿地找建筑商蓋樓。真正做到了一箭三雕。02值得注意的是，浙江麗水已經(jīng)不是第一次將土地賣(mài)給個(gè)人。2020年，麗水南城一地塊被自然人周xx競(jìng)得，成交價(jià)5800萬(wàn)2022年3月，麗水市中心一地塊被自然人梁X以1.01億拿下2023年，麗水南城余莊前A-10-5-1地塊，毛xx以總價(jià)4420萬(wàn)元拿下對(duì)于浙江麗水而言，為什么要去探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式？我想，還是與土地財(cái)政掛鉤！土地財(cái)政作為地方政府財(cái)政的重要組成部分，一度成為地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。然而，隨著國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度逐漸加大，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，土地財(cái)政面臨巨大壓力和挑戰(zhàn)。賣(mài)地收入大幅下降！就拿麗水來(lái)說(shuō)，2022年賣(mài)地收入約181.7億；2021年賣(mài)地收入約209.1億；2023年僅剩下96.6億，不到百億。2023年全年，麗水土地成交面積下降44%，成交金額下降了41%，在這一年時(shí)間里，多數(shù)還是地方城投拿地，左手倒右手。當(dāng)前土地財(cái)政“紅利消退”，小城市財(cái)政該如何走出困境？把地塊出讓給個(gè)人，讓激活民間力量去參與房地產(chǎn)鏈條，就是破局之道之一。既能可以補(bǔ)充地方財(cái)政收入，又能給客戶(hù)提供更好更舒適的產(chǎn)品，給市場(chǎng)提供新的利益結(jié)構(gòu)重組。03當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)。從數(shù)據(jù)上看，今年前兩個(gè)月，新建商品房銷(xiāo)售面積和售額均出現(xiàn)大幅下降，開(kāi)發(fā)商資金壓力持續(xù)加大，開(kāi)工、施工、竣工面積均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。正是在這樣的背景下，我們看到了政策的積極調(diào)整與應(yīng)對(duì)。國(guó)常會(huì)明確指出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，加大支持力度。近日，全國(guó)多城開(kāi)展了新一輪救市潮！南京買(mǎi)房即落戶(hù)，二手房以舊換新南京，行動(dòng)了！首先是進(jìn)一步放松落戶(hù)條件，在本市擁有合法穩(wěn)定住所且實(shí)際居住的非南京戶(hù)籍人員，可以直接辦理落戶(hù)。其次是南京主城6區(qū)試點(diǎn)2000套存量房以舊換新，刺激改善需求。成都取消限購(gòu)過(guò)去三年，很多城市已經(jīng)全盤(pán)解除了限購(gòu)。比如東莞、佛山、南昌、鄭州、福州、青島、濟(jì)南、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、寧波、沈陽(yáng)、大連、武漢等。最近成都發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，新房取消搖號(hào)，全市取消限購(gòu)。全國(guó)超50城取消首套房貸利率下限據(jù)不完整統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已經(jīng)有50多個(gè)城市階段性取消了首套房貸利率下限。目前江蘇南通、常州、淮安、連云港、泰州、徐州等6座城市已經(jīng)率先啟動(dòng)，常州甚至做到了3.25%！從以上的政策不難發(fā)現(xiàn)，救市力度再次加大了，并且三四線(xiàn)城市也在積極尋求房地產(chǎn)發(fā)展的新出路，可以說(shuō)新一輪的大救市又開(kāi)始了。